Можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку?

Приобретение недвижимости является важным шагом в жизни многих людей. Иногда возникает необходимость купить новое жилье, которое ранее было куплено с использованием ипотечного кредита. Не важно, в каком городе, Москва или Санкт-Петербург, возникает вопрос: можно ли купить квартиру, которая уже находится в залоге у другого банка? Давайте рассмотрим эту ситуацию более подробно. 

Возможность покупки такой квартиры зависит от нескольких факторов. Прежде всего, необходимо учитывать условия, установленные финансовым учреждением, которое выдавало первоначальный кредит. Обычно в договоре прописаны условия для клиента относительно перепродажи или перезалога имущества, приобретенного в ипотеку. Если условия договора позволяют перепродажу, то приобретатель может иметь возможность купить эту квартиру в ипотеку. Однако, необходимо учитывать, что в таком случае приобретатель становится новым заемщиком и должен будет проходить процедуру оформления займа на приобретение уже обремененного объекта. 

Ключевым моментом является то, что ипотека подразумевает залог жилья до момента погашения задолженности перед финансовой организацией. Данная отметка присутствует в едином реестре недвижимости. Продать, подарить, выделить долю и т.д. – нельзя без согласия банка. Некоторые банки требуют оповещать, если хочет прописаться посторонний человек в квартире. Именно эти факты делают сделку сложнее и более длительной по времени для клиента.  

Покупка ипотечного жилья – это выгодно?

Покупка квартиры, которая уже находится в залоге другого банка, может иметь свои особенности и потенциальные выгоды. Вот несколько аспектов, которые могут помочь оценить, насколько выгодной может быть такая сделка.

• Цена ниже рыночной стоимости. 

Одним из преимуществ покупки квартиры в ипотеке является возможность хорошего торга. Владелец квартиры может быть заинтересован в быстрой продаже, особенно если он испытывает финансовые трудности. В результате можно получить хорошие условия и сэкономить деньги на ежемесячном платеже и переплате за кредит.

• Лояльность залогодержателя при переговорах.

Ввиду сложности данной сделки и более длительного процесса оформления, помимо финансовых выгод, продавец более сговорчив при переговорах. Ведь не каждый захочет покупать подобную квартиру.

С переуступкой долга

Выкупить такую квартиру возможно на первичном, обычно такую квартиру называют переуступкой, и вторичном рынках недвижимости. Существенных отличий в алгоритме нет: 

• Погашение задолженности, далее снятие обременения первичного кредитора, затем покупка.

На первичном рынке регистрацией сделки обычно занимается застройщик, что влечет за собой дополнительные расходы на подготовку договора переуступки прав собственности и дальнейшую его регистрацию. Это важно учитывать при первичных переговорах о покупке.

На “вторчике” проще. Сделку можно провести по классическому договору купли-продажи и зарегистрировать сделку в государственном органе - Росреестре. Самостоятельно или с помощью электронной регистрации. 

С досрочным погашением ипотеки за счёт средств покупателя

Мы выяснили, что до тех пор, пока квартира находится в залоге, на ней стоит обременение, ограничение. Без согласия кредитора квартиру продать нельзя. Покупка и переход права собственности возможен только после погашения задолженности и дальнейшего снятия обременения первичным банком кредитором. Купить такую недвижимость с помощью заемных средств возможно несколькими способами:

1.     Погашение остатка долга за счет первоначального взноса покупателя.

Если первоначального взноса покупателя хватает, чтобы закрыть долг перед залогодержателем, в этом случае составляется предварительный договор, где прописывается весь алгоритм действий. Выставляются сроки подписания основного договора купли-продажи (ДКП) между покупателем и продавцом. Обязательно прописываются условия на тот случай, если долг погашен, а на подписание ДКП не вышли. Данная схема несет определенные риски для приобретателя. Ведь долг может составлять миллион рублей или больше. Чтобы подготовить квартиру к продаже, покупатель должен своими средствами погасить задолженность. Ждать, пока долг будет погашен, банк выдаст закладную, а продавец соберет все документы для подачи в Росреестр для снятия обременения. Весь процесс может занять около месяца. Нужно стараться себя обезопасить.

2.     Погашение остатка долга за счет собственных и ипотечных средств покупателя.

Данная схема используется, когда первоначального взноса покупателя недостаточно, чтобы закрыть долг перед первичным кредитором. В этом случае финансовая организация выдает недостающую часть для закрытия задолженности. На наш взгляд, такая сделка менее рискованна. Примерный алгоритм такой же, за исключением того, что в сделке участвует банк покупателя, для которого важно провести данную сделку без рисков. Обычно кредитная организация выдает только часть заемных средств, чтобы погасить долг. Остальное заложено в ячейке или на счете. Деньги поступают продавцу после регистрации основного ДКП. Иногда залогодержатель может выставить условие, чтобы продавец был поручителем по ипотечному кредиту, пока идет согласование. Таким образом, риски минимизируются. В зависимости от банка, процесс согласования может отличаться.

3.     Ипотека покупателя и продавца в одном банке.

Данные пример самый безопасный и быстрый. Сделка происходит внутри кредитной организации. Банк самостоятельно сменит залогодателя и произведет все расчеты. Сроки проведения такой сделки не дольше, чем классическая покупка. 

Инструкция по покупке ипотечной недвижимости в ипотеку

По статистике, 7 сделок из 10 проходит с использованием ипотечных средств. При поиске существует большая доля вероятности, что попадется именно такой вариант. Не стоит отказываться от покупки, если квартира подходит под все ваши критерии. Чтобы сделка прошла успешно и без лишних нервов, достаточно соблюдать несколько правил:

• Доверить сделку профессионалам.

Ввиду всей сложности, рекомендуем обращаться за помощью к специалистам. Так как в основном все нюансы связаны с механизмом кредитования, не каждый риэлтор юридически подкован и может справиться с поставленной задачей. Лучше обратиться к ипотечному брокеру – это его сфера деятельности.

• Изучить документы и историю владения приобретаемой недвижимости.

Перед тем, как выдать займ, банк проверяет приобретаемую квартиру и ее собственника. Согласование объекта происходит после предоставления полного пакета документов. Предварительно понять, устроит ли объект банк сложно. Необходима консультация профильного специалиста. Задача не допустить ситуацию, когда банк не согласовал объект, а первоначальным взносом погашен долг перед первичным банком кредитором.  

• Прописать условия в предварительном договоре купли-продажи.

Независимо от того, по какой схеме будет проходить сделка, важно согласовать ответственность каждой стороны в случае, если до подписания основного договора дело не дошло. Самое главное, как будут возвращены денежные средства, предоставленные на погашение долга.

• Материнский капитал (МК).

Обязательно необходимо запрашивать справку от продавца о том, что материнский капитал не был использован при покупке. Если материнский капитал все же был задействован, сделка значительно усложняется. При использовании МК, продавец давал нотариальное обязательство о том, что выделит доли детям при погашении ипотеки. Это необходимо сделать обязательно перед продажей. Далее, чтобы продать, нужно согласовать сделку с органами опеки и попечительства. Чтобы получить от них разрешение, продавец должен предоставить аналогичные доли в каком-либо жилье или разместить денежные средства от продажи на счете несовершеннолетнего. Если этого не сделать, возникает причина оспорить право собственности в суде. Без юриста в этом случае не обойтись. Если имеются подозрения, лучше уделить этому вопросу больше внимания.

• Брать ипотеку в том же банке, где ипотека продавца.

Мы считаем, что данный пункт – это первое, о чем должен подумать покупатель. Если условия по кредиту устраивают, и есть возможность получить одобрение – это будет самый простой и безопасный способ.

Подведем итоги. Хоть данная сделка отличается определенными трудностями и еще бОльшим количеством “подводных камней” при согласовании, не стоит отказывать от такого варианты. Достаточно следовать правилам, а лучше обратиться к брокеру. Только так вы будете спокойны за положительный исход сделки и средства, внесенные на погашение долга первичного кредитора.