Почему банк может отказать в ипотеке?

По причине высокой стоимости и сравнительно небольших доходов в молодых семьях, ипотека – единственный способ приобретения жилья. По сравнению с арендой квартиры или дома он выгоден тем, что жильцы получают долгожданные квадратные метры в собственность после полной выплаты кредитной суммы. В то же время кредит выдается далеко не всем, и на это есть определенные причины.

Главные условия получения ипотеки

Одобрение и выдача ипотечного кредита. Важные моменты:

• Личность заемщика.

После получения, заявка тщательно изучается финансовой организацией на предмет платежеспособности заяителя. Ипотека будет одобрена в случае соблюдения всех требований кредитной организации.

• Недвижимость.

Приобретаемый объект должен соответствовать понятиям ликвидности, т.е. объект должен быть без юридических рисков, с отсутствием не узаконенных перепланировок и т.д. Если ипотека перестанет оплачиваться заемщиком, банк должен иметь возможность беспрепятственно реализовать объект, что бы вернуть выданный заем.

Если какой-либо фактор не соответствует требованиям кредитной организации и является решающим, заявителю будут отказывать. Если банку пришлось отказывать на этапе согласования объекта с банком, это полбеды. Банк предоставит возможность выбрать другой объект. Если отказывать пришлось на стадии одобрения заемщика, нужно понимать какова причина отказа.

Причины отказа банка

Причина отказывать со стороны кредитора так или иначе связана с личностью предполагаемого клиента, так как от него зависит, будет ли оплачен кредит и соблюдены сроки выплат.

Проблема в платежеспособности

Платежеспособность строится из нескольких факторов:

• Наличие постоянного дохода. Это может зарплата с основной работы. Доходы от сдачи в аренду, дивиденды. Главное условие, что эти доходы должны быть документально подтверждены. Должен быть подписанный договор или запись в трудовой книжке.
• Постоянное место работы – минимальный стаж на последнем месте работы три месяца.
• Компания, где он работает, имеет репутацию надежного предприятия.
• Если доход идет от собственного бизнеса, то ИП или ООО должны исправно подавать отчеты с прибылью в государственные органы в течение нескольких лет.

«В процентном соотношении: ипотека, плюс текущие платежи по иным действующим кредитам - не более 50% от общего заработка, иначе будет просто не хватать на жизнь. Это говорит о том, что плательщик не справится с финансовой нагрузкой и начнутся просрочки.»

Что делать?

Для начала необходимо понять, какова причина отказа. После этого постараться ее устранить:

• Если трудовая деятельность в компании ведется «в серую», необходимо официально оформиться. При этом подтвердить доход можно справкой 2НДФЛ, либо справкой по форме банка, в которой можно учесть «серый» доход, помимо официального.
• Проработать на текущем месте минимум 3 месяца. Например, данные требования выдвигает Сбер.
• При выборе работодателя остановиться на известной компании, которая давно на рынке.
• Поддерживать бизнес, исправно платить налоги и подавать отчеты. В противном случае – закрыть ИП и уйти в найм.

Плохая кредитная история или ее нет

Вряд ли ипотека будет одобрена в случае просрочек по действующим или уже закрытым кредитам. Это показывает плательщика не в «лучшем свете».

Что делать?

Причина и алгоритм действий:

• Текущая просрочка.

Случай, когда просрочка на текущий момент по действующему кредиту. Вероятность, что банки будут отказывать по любому кредиту практически 100%. Для начала нужно закрыть данную задолженность, далее необходимо смотреть на всю ситуацию в целом. Некоторые ситуации возможно согласовать с банком. Но, без помощи брокера разобраться в этом вопрос вряд ли удастся.

• Отсутствие кредитной истории.

Данный факт не играет существенной роли на решение банка о предоставлении ипотечного кредита. Некоторые специалисты просят взять небольшой кредит на полгода-год и выплатить его с соблюдением графика платежей. Якобы это повысит шансы на одобрение. Опираясь на практику, считаем этот совет весьма сомнительным.

• Низкий кредитный скоринг.  

Испорченная кредитная история – не приговор. Банки прекрасно понимают, что человек мог когда-то оступиться в молодости, либо допустить просрочку по незнанию. Например, частая ситуация, когда клиент, закрывая кредит, не доплачивает какие-то копейки, и за ним фиксируется просрочка. Иногда эта просрочка длится годами. На этот случай некоторые банки готовы разбираться в каждой ситуации индивидуально. Важную роль играет сам портрет заемщика. Его доходы, первоначальный взнос, активы. Все это может существенно повлияет на решение банка. Такая ипотека может быть одобрена только грамотным брокером. 

Недвижимость не соответствует требованиям

При не ликвидности объекта кредитования банк также будет отказывать. На этапе выбора, квартира и ее собственник должны быть тщательно проверены. Причина, по которой ипотека может быть не выдана:

• Несогласованные перепланировки.

Если в приобретаемом объекте недвижимости делали перепланировку без разрешающих на то документов, с большей долей вероятности банк будет отказывать в выдаче кредита на покупку такой недвижимости. Для банка критично, если был перенос мокрых точек (туалет, ванна), газовой колонки. Так же критично, если происходили какие-либо манипуляции с несущими стенами.

При этом банк не считает грубым нарушением установку или демонтаж межкомнатных перегородок. Такое жилье обычно проходит все проверки.    

• Степень износа, особенности в конструкции дома, удаленность кредитуемого объекта от крупного населенного пункта.

Как правило, степень износа не должна превышать 60%. Так же в доме не должно быть деревянных перекрытий. Исключением является старый фонд и застройка исторического значения. Таких домов много в Санкт-Петербурге и Москве. Такое жилье рассматривается индивидуально.

Так же выдвигаются требования по удаленности от крупного населенного пункта, обычно не более 50 км. Обычно это относится к загородному жилью.

• Частый переход права собственности, сомнительная недвижимость.

Банки будут отказывать, если по объекту недвижимости часто происходили сделки. Главный вопрос – зачем? Банку проще отказать.

Ипотека в банках, которые требуют страховать:

- жизнь, здоровье заемщика;

- объект недвижимости;

- титул;

Данная недвижимость так же будет проблемой для страховой компании. Большая вероятность того, что ни один страховщик не решится взять такой объект. Получится ситуация, что на сделку невозможно будет выйти, так как не выполнены условия банка по страхованию сделки.

Что делать?

Ипотека – “долгий” кредит. Нужно понимать, что банк осторожен в выборе заемщика и объекта недвижимости, которые он кредитует. Если есть причина отказа в объекте, то придется искать другой вариант. В исключительных случаях можно попробовать поменять банк. Не факт, что другие банки так же будут отказывать. Данный случай требует индивидуального рассмотрения.

Небольшой первоначальный взрос

Не всегда бывает так, что заемщик может сразу выплатить 15-20 процентов от стоимости квартиры – иногда первый взнос едва дотягивает до минимального порога – десяти, а еще чаще первоначальный взнос отсутствует вовсе. Эта причина одна из самых распространенных причин невозможности проведения сделки.

Что делать?

Если нет возможности внести первоначальный взнос банку, то вариантов на этот случай не много:

• Найти варианты продажи на первичном рынке акционного характера, такие варианты существуют. Но, по большей части вывеска с надписью «Ипотека без первоначального взноса» – это маркетинговый ход. Либо данный кредит будет с мелким шрифтом. Например, с повышенной процентной ставкой.
• Обратиться к ипотечному специалисту. 

Эти нюансы подробно прорабатывает брокер – изучает ситуацию клиента и помогает найти решение.

Проблема с долгами

Задолженности - причина отказа. Это неоплаченные:

1. Штрафы.
2. Налоги.
3. Коммунальные платежи.
4. Выплаты по существующим кредитам.

Что делать?

Незначительная пеня в налоговую или ЖКХ – причина для отказа. Перед подачей заявки нужно заплатить по всем долгам и подождать, пока прогрузятся данные о платеже. Необходимо заранее узнавать ситуацию в ЖКХ и налоговой. Информация о долгах имеется в кабинете на Госуслугах.

Недостоверная информация

Финансовая организация всегда проверяет данные, показанные клиентом, и при их несоответствии действительности отказывает в ипотеке. Возможная причина:

• Ошибки в документах, допущенные должностными лицами при оформлении.
• Заведомо ложные данные, которые дает о себе клиент.
• У документа истек срок действия.

Что делать?

Необходимо самим тщательно проверить всю документацию и при необходимости:

• Обратиться в уполномоченный орган о замене недостоверного документа на верный.
• Получать новый документ со свежими сроками.

Проблема в здоровье заемщика

Ипотека и ее выдача усложняются при:

• Беременности.
• Инвалидности и других заболеваниях заемщика.

Что делать?

Что касаемо здоровья, это не повлияет на решение банка о предоставлении кредита, но будут сложности со страховой компанией. Не факт, что страховая согласится застраховать жизнь и здоровье заемщика, в этом случае придется отказываться от страховки. При отказе банк повысит процентную ставку от 1 до 4 процентов. Страховать жилье нужно в любом случае, так как это требование прописано в ФЗ Об ипотеке. Не стоит оформлять заем беременной женщине. Если есть супруг, лучше оформить кредит на него. Ведь пока женщина находится в декретном отпуске, зарплату ей не выплачивают. Рассматривать такого заемщика возможно в случае дополнительного подтвержденного заработка.

Большая кредитная нагрузка

В том случае, если заемщик хочет взять ипотеку и при этом имеет действующие кредиты, необходимо правильно рассчитать нагрузку. Финансовая организация считает, что на оплату кредитов у заемщика должно уходить не более 50% от подтвержденного дохода. Этот показатель средний. Некоторые банки допускают нагрузку 70% от дохода.

Так же, некоторые банки могут сделать отлагательные условия для выдачи ипотеки. Иными словами – это условие при котором банк выдаст кредит. Таким условием как раз таки может быть закрытие каких-либо действующих кредитов для того, что бы заемщик смог пройти по нагрузке. Этот инструмент удобен. Не нужно специально закрывать кредит до подачи заявки на ипотеку.

Неуверенность заемщика

Особо внимательно финансовые сотрудники изучают заявителей, которые:

• Неуверенно себя ведут, во время первичного телефонного разговора.
• Невнятно отвечают на вопросы.
• Забывают даты, суммы и другие факты из своего досье.

Это может говорить как о природной неуверенности человека, так и о том, что он что-то скрывает или пытается обмануть. В данном случае аналитики банка будут более пристально изучать заявку. Так же большая вероятность звонка на работу заемщика.

Что делать?

Перед подачей лучше обратиться к работодателю и предупредить о том, что вы подаете заявку в банк. Предупредить об этом бухгалтерию, кадры и руководителя компании. Это поможет избежать возможного отказа, если по указанному рабочему номеру в анкете сотрудник банка не смог дозвониться.

Как узнать причину отказа?

Кредитор не обязан сообщать о причинах, из-за которых ипотека не была одобрена. Будет бесполезным допрашивать об этом его сотрудников, писать письма, звонить и т.п.

Всегда существует шанс на повторное обращение, которое может стать более успешным. Перед этим нужно еще раз проанализировать ситуацию, подумать, как усилить платежеспособность и исправить негативные стороны. Без этого банк продолжит отказывать. С этими вопросами мы так же рекомендуем обращаться к ипотечному брокеру. Только грамотный специалист поможет дать объективную оценку платежеспособности и дать совет. Подскажет, что необходимо исправить в какие банки стоит обратиться.

Кто может помочь в одобрении и получении ипотеки?

Значительно повысить шансы и получить ипотечный кредит поможет брокер  «Ипотека Дом Онлайн». К нам можно обратиться как перед первой заявкой, таки в случае отрицательного ответа. Поможем проработать досье, исключить негативные факторы, подать заявку. Обеспечим сопровождение сделки.